编者按近期，国家税务总局陆续对纳税人提出的关于土地使用或交易的相关税收问题进行了作答。为了方便纳税人掌握相关政策，本报特选编整理如下。

土地增值税清算中的成本和费用实际发生时扣除

问：房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除?

答：国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：(1)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。(3)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。(4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。(5)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。(6)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。

三类物流企业仓储设施用地可减征土地使用税

问：物流企业大宗商品仓储设施用地，何种情形可减征城镇土地使用税?

答：财政部、国家税务总局《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》(财税[2012]13号)规定，减征条件为：一是为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送服务的专业物流企业。二是仓储设施占地面积在6 000平方米以上的，且储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料;煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料;食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品的仓储设施。三是仓库库区内的各类仓房(含配送中心)、油罐(池)、货场、晒场(堆场)、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。符合上述减税条件的物流企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

受让土地使用权时缴纳的契税可税前扣除

问：房产开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的契税，能否在计算土地增值税时扣除?

答：根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

企业转让旧房的土地增值税的缴纳扣除项目问题

问：企业转让旧房及建筑物，缴纳的土地增值税扣除项目中是否可以包含购房时缴纳的契税?

答：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

保障性住房可免缴土地使用税

问：某房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税?

答：根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

其中，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

取得土地使用权期限按合同约定摊销

问：公司取得土地使用权的期限是40年，公司将其作为无形资产核算，请问该土地使用权可否按10年期限摊销?

答：《企业所得税法实施条例》第六十七条规定，作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。因此，该土地使用权应当按40年期限摊销。

资产重组中的土地使用权转让可不征收营业税

问：纳税人进行资产重组，涉及不动产和土地使用权转让的，是否缴纳营业税?

答：根据国家税务总局《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。如不符合上述规定，照章征收营业税。

农用土地出租用于农业生产可免征营业税

问：村里的土地承包或出租给个人或公司种菜，是否需要缴纳营业税?

答：根据财政部、国家税务总局《关于对若干项目免征营业税的通知》(财税[1994]2号)和国家税务总局《关于农业土地出租征税问题的批复》(国税函[1998]82号)规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。农村、农场将土地承包(出租)给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金(租金)，免征营业税。据此，村里的土地承包或出租给个人或公司种菜，如符合上述文件规定，可享受营业税免税优惠。

储备管理公司受托承担粮食储备免征土地使用税

问：我公司是一家商品储备管理公司，受市政府有关部门委托承担粮食商品储备业务，储备仓库属于自用的房产，是否需要缴纳城镇土地使用税?

答：根据财政部、国家税务总局《关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》(财税[2011]94号)规定，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。其中，本通知所称商品储备管理公司及其直属库，是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门委托，承担粮(含大豆)、食用油、棉、糖、肉、盐(限于中央储备)6种商品储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。承担省、市、县政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库名单由省、自治区、直辖市财政、税务部门会同有关部门明确或制定具体管理办法，并报省、自治区、直辖市人民政府批准后予以发布。

所以，你公司免征城镇土地使用税。

事业单位改企后的房屋契税缴纳视情况而定

问：某些事业单位改制为企业后，承受原事业单位的土地、房屋权属，是否需要缴纳契税?

答：根据财政部、国家税务总局《关于事业单位改制有关契税政策的通知》(财税[2010]22号)规定，自2010年4月1日~2011年12月31日，事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税。与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。

所以，事业单位改制后，承受原事业单位的土地、房屋权属，是够需要缴纳契税，应时情况而定，不能一概而论。