纳税处理
开发商对外支付扣除12种无法取得发票的处理
添加日期：2015年03月26日
一、三项预提费用无法取得发票
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
二、支付个人拆迁补偿无法取得发票
具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本。
(一)根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》(国税发[2009]91号)第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：(1)拆迁补偿合同或协议;(2)被拆迁人的身份证复印件;(3)被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据;(4)支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据;(5)其他相关资料。
(二)对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。
(三)对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：
1.自行拆迁。对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。
2.委托拆迁。对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004 ]134号)规定补缴契税。《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993] 149号)还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无须向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
三、取得土地使用权历史遗留问题无法取得发票
(一)由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月l日以前，房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：(1)能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料;(2)按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知))(国税发[2006]187号)第四条第一项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
(二)房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前房地产开发企业支付土地价款取得农村集体经济组织、乡镇企业和村委会的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：
(1)提供相关的土地使用权转让协议;
(2)收款方盖有公章的收款凭据。
四、核定扣除(四项成本)项目无法取得发票
核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。分类房产单位面积四项成本核定表的房地产类型，包括多层住宅及底商、高层住宅及底商、多层办公、高层办公。纳税人在办理土地增值税清算申报时，虚报房地产开发成本的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。即以建安造价为基础，基础设施费、前期工程费、开发间接费用按照建安造价乘以经验系数的方法来核定。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》(京地税地[2009]245号)明确：土地增值税清算项目的四项成本(前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用)应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：
(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;
(二)提供的开发成本资料不实的;
(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;
(四)虚报房地产开发成本的;
(五)清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。
核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积。
五、银行借款利息支出无法取得发票
对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。企业向银行贷款，利息按月计算，到期一次性付清，企业按期预提。在这种情况下，企业只需提供相关的借款协议证明有关利息金额计提正确即可，而无须提供也不可能提供其他外部凭证。
六、支付违约金无法取得发票
根据增值税规定中对价外费用的界定，销售支付的违约金，不是价外费用，也不属于征收流转税范围，所以在这种情况下的违约支出，不需要取得发票，必须取得由收取方提供的合法、合理的依据，借此证明和判断赔偿行为的真实存在和进行会计及税务处理，具体的依据应包括：法院判决书或调解书、仲裁机构的裁定书、双方签订的提供应税货物或应税劳务的协议、双方签订的赔偿协议、收款方开具的发票或收据。
七、罚款支出无法取得发票
纳税人按照经济合同规定支付的罚款和诉讼费可以扣除。罚款不涉及具体纳税行为，因此无法取得正式的发票。需要提醒的是，纳税人生产、经营违反国家法律、法规和规章，被有关部门处以的罚款以及被没收财物的损失不得扣除;各项税收的滞纳金、罚金和罚款也不得扣除。
八、支付境外服务费无法取得发票
房企接受境外企业应税劳务的，如设计费、工程监理费、销售费用、项目咨询服务费，税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴，没有代理单位的，由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。经税务机关审核认可后，可作为税前扣除凭证。
支付境外设计费在税前扣除时，应当具备书面合同、外汇管理局提供的支付外汇证明、付款证明和境外单位的对账单或者发票。支付境外设计费无法取得合法凭证的，可通过代扣代缴形式，取得税务机关纳税证明，并经税务机关认可，作为税前扣除的依据。
九、支付员工及家属的赔偿费无法取得发票
企业按照有关规定向其员工及家属支付的赔偿费，以企业与职工(或家属)签订的赔偿协议、相关部门出具的鉴定报告(或证明)、法院文书以及当事人签字的付款单据为税前扣除凭证。
十、产品(服务)质量赔偿和违约金无法取得发票
企业因产品(服务)质量问题发生的赔款和违约金等支出，以当事人双方签订的质量赔款协议，质量检验报告(或质量事故鉴定)、相关合同、法院文书以及付款单据为税前扣除凭证。
十一、企业与其他企业、个人共用水电无法取得发票
企业与其它企业、个人共用水电的，凭租赁合同、共用水电各方的盖章(或签字)确认的水电分割单、水电部门开具的水电发票复印件，付款单据等作为税前扣除的凭证。
企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的、凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。
十二、法院判决、调解、仲裁等发生的支出无法取得发票
企业根据法院判决、调解、仲裁等发生的支出，以法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书和付款单据为税前扣除凭证。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
二、支付个人拆迁补偿无法取得发票
具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本。
(一)根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》(国税发[2009]91号)第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：(1)拆迁补偿合同或协议;(2)被拆迁人的身份证复印件;(3)被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据;(4)支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据;(5)其他相关资料。
(二)对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。
(三)对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：
1.自行拆迁。对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。
2.委托拆迁。对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004 ]134号)规定补缴契税。《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993] 149号)还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无须向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
三、取得土地使用权历史遗留问题无法取得发票
(一)由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月l日以前，房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：(1)能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料;(2)按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知))(国税发[2006]187号)第四条第一项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
(二)房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前房地产开发企业支付土地价款取得农村集体经济组织、乡镇企业和村委会的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：
(1)提供相关的土地使用权转让协议;
(2)收款方盖有公章的收款凭据。
四、核定扣除(四项成本)项目无法取得发票
核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。分类房产单位面积四项成本核定表的房地产类型，包括多层住宅及底商、高层住宅及底商、多层办公、高层办公。纳税人在办理土地增值税清算申报时，虚报房地产开发成本的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。即以建安造价为基础，基础设施费、前期工程费、开发间接费用按照建安造价乘以经验系数的方法来核定。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》(京地税地[2009]245号)明确：土地增值税清算项目的四项成本(前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用)应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：
(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;
(二)提供的开发成本资料不实的;
(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;
(四)虚报房地产开发成本的;
(五)清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。
核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积。
五、银行借款利息支出无法取得发票
对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。企业向银行贷款，利息按月计算，到期一次性付清，企业按期预提。在这种情况下，企业只需提供相关的借款协议证明有关利息金额计提正确即可，而无须提供也不可能提供其他外部凭证。
六、支付违约金无法取得发票
根据增值税规定中对价外费用的界定，销售支付的违约金，不是价外费用，也不属于征收流转税范围，所以在这种情况下的违约支出，不需要取得发票，必须取得由收取方提供的合法、合理的依据，借此证明和判断赔偿行为的真实存在和进行会计及税务处理，具体的依据应包括：法院判决书或调解书、仲裁机构的裁定书、双方签订的提供应税货物或应税劳务的协议、双方签订的赔偿协议、收款方开具的发票或收据。
七、罚款支出无法取得发票
纳税人按照经济合同规定支付的罚款和诉讼费可以扣除。罚款不涉及具体纳税行为，因此无法取得正式的发票。需要提醒的是，纳税人生产、经营违反国家法律、法规和规章，被有关部门处以的罚款以及被没收财物的损失不得扣除;各项税收的滞纳金、罚金和罚款也不得扣除。
八、支付境外服务费无法取得发票
房企接受境外企业应税劳务的，如设计费、工程监理费、销售费用、项目咨询服务费，税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴，没有代理单位的，由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。经税务机关审核认可后，可作为税前扣除凭证。
支付境外设计费在税前扣除时，应当具备书面合同、外汇管理局提供的支付外汇证明、付款证明和境外单位的对账单或者发票。支付境外设计费无法取得合法凭证的，可通过代扣代缴形式，取得税务机关纳税证明，并经税务机关认可，作为税前扣除的依据。
九、支付员工及家属的赔偿费无法取得发票
企业按照有关规定向其员工及家属支付的赔偿费，以企业与职工(或家属)签订的赔偿协议、相关部门出具的鉴定报告(或证明)、法院文书以及当事人签字的付款单据为税前扣除凭证。
十、产品(服务)质量赔偿和违约金无法取得发票
企业因产品(服务)质量问题发生的赔款和违约金等支出，以当事人双方签订的质量赔款协议，质量检验报告(或质量事故鉴定)、相关合同、法院文书以及付款单据为税前扣除凭证。
十一、企业与其他企业、个人共用水电无法取得发票
企业与其它企业、个人共用水电的，凭租赁合同、共用水电各方的盖章(或签字)确认的水电分割单、水电部门开具的水电发票复印件，付款单据等作为税前扣除的凭证。
企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的、凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。
十二、法院判决、调解、仲裁等发生的支出无法取得发票
企业根据法院判决、调解、仲裁等发生的支出，以法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书和付款单据为税前扣除凭证。
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