纳税处理
那些拿不准的房地产税收认定和处理问题
添加日期：2015年12月30日
近年来，房地产企业税收检查占税务稽查任务的比重越来越大。由于房地产开发企业具有特殊性，加之相关税收政策法规有待健全，税收管理和税务检查还存在一些认识和实务上的分歧。
售价偏低的界定。税务机关的法律能力和行使职权应当来源于法律的授权。目前，税收征管法及其实施细则，各税种单行条例以及国家税务总局的规范性文件中对售价偏低的确定均没有明确规定。在税收管理工作中，各地对房地产售价偏低都有一些具体的操作规定，对符合当地售价偏低要素条件的房地产开发企业，在税收征收管理环节进行了相应的纳税调整。但是，税务稽查部门在税务稽查过程中，必须取得合法有效的证据，形成完整的证据链条，方能对涉事纳税人进行处理、处罚。在当前这种没有具体界定标准的条件下，对房地产售价偏低的界定成为困扰税务检查人员的一大难题，虽然可以依照当地的规定执行，但其法律效力值得商榷。为此，笔者认为，国家税务总局应当尽快明确房地产开发企业售价偏低界定的相关文件，各地可根据总局规定制定相关操作指南。
售价偏低的税收处理。在日常稽查过程中，当确认房地产企业开发产品售价偏低后，稽查人员经常会遇到一些税收政策之间的衔接问题，特别是对同一问题，不同的税种之间政策规定差异较大，让检查人员在应用政策时左右为难。在实际工作中，发现被查单位关联销售存在售价明显偏低的问题后，一般是委托价格事务所进行评估定价，稽查人员会依据评估价格对被查企业的土地增值税、营业税和企业所得税作相应的纳税调整。这里又出现了法律难题：由于目前的法律法规对售价偏低的定价处理规定不同，凭价格事务所的评估定价，只能对土地增值税进行纳税调整，而企业所得税、营业税的相关定价办法与土地增值税的定价办法都不相同，要求稽查人员必须根据各税种的具体规定作出定价处理。这样，房地产开发企业的同一房产标的，因为售价偏低问题，经税务稽查程序，变成三种不同价格，而且这三个价格之间很可能差异很大。如果被查企业对稽查结果存在异议，提出行政复议或者行政诉讼，税务稽查部门很难应对。另外，在对售价偏低的定价处理过程中，还要区分是否存在关联关系，因为关联企业与非关联企业售价偏低的定价规定不相同。针对上述制约税务稽查的问题，笔者认为，国家税务总局应当就售价明显偏低问题制定统一的处置办法，给税务稽查人员提供可操作性强的政策依据。
稽查对被查企业土地增值税的处理。2009年发布的《土地增值税清算管理规程》对房地产企业土地增值税清算检查中，税务机关对房地产企业的清算管理流程以及他们的权利义务关系作出了明确，一些权利义务的设定对税务稽查产生了不小的影响。第一，经主管税务机关土地增值税清算审核过的开发项目，稽查部门是否可以继续检查?规程明确了土地增值税清算审核的主体机关是主管税务机关，但没有明确稽查局有没有权力进行土地增值税清算审核。第二，未经主管税务机关土地增值税清算审核过的开发项目，稽查部门是否可以继续检查?根据规程，税务稽查部门不是主管税务机关，似乎不可以实施土地增值税清算审核。但是，在下达对房地产开发企业检查任务时，往往会要求稽查人员必须开展土地增值税清算审核，如果稽查部门进行相应的土地增值税清算审核，看似有违相关的政策规定。因此，这些问题需要国家税务总局给予进一步明确。
售价偏低的界定。税务机关的法律能力和行使职权应当来源于法律的授权。目前，税收征管法及其实施细则，各税种单行条例以及国家税务总局的规范性文件中对售价偏低的确定均没有明确规定。在税收管理工作中，各地对房地产售价偏低都有一些具体的操作规定，对符合当地售价偏低要素条件的房地产开发企业，在税收征收管理环节进行了相应的纳税调整。但是，税务稽查部门在税务稽查过程中，必须取得合法有效的证据，形成完整的证据链条，方能对涉事纳税人进行处理、处罚。在当前这种没有具体界定标准的条件下，对房地产售价偏低的界定成为困扰税务检查人员的一大难题，虽然可以依照当地的规定执行，但其法律效力值得商榷。为此，笔者认为，国家税务总局应当尽快明确房地产开发企业售价偏低界定的相关文件，各地可根据总局规定制定相关操作指南。
售价偏低的税收处理。在日常稽查过程中，当确认房地产企业开发产品售价偏低后，稽查人员经常会遇到一些税收政策之间的衔接问题，特别是对同一问题，不同的税种之间政策规定差异较大，让检查人员在应用政策时左右为难。在实际工作中，发现被查单位关联销售存在售价明显偏低的问题后，一般是委托价格事务所进行评估定价，稽查人员会依据评估价格对被查企业的土地增值税、营业税和企业所得税作相应的纳税调整。这里又出现了法律难题：由于目前的法律法规对售价偏低的定价处理规定不同，凭价格事务所的评估定价，只能对土地增值税进行纳税调整，而企业所得税、营业税的相关定价办法与土地增值税的定价办法都不相同，要求稽查人员必须根据各税种的具体规定作出定价处理。这样，房地产开发企业的同一房产标的，因为售价偏低问题，经税务稽查程序，变成三种不同价格，而且这三个价格之间很可能差异很大。如果被查企业对稽查结果存在异议，提出行政复议或者行政诉讼，税务稽查部门很难应对。另外，在对售价偏低的定价处理过程中，还要区分是否存在关联关系，因为关联企业与非关联企业售价偏低的定价规定不相同。针对上述制约税务稽查的问题，笔者认为，国家税务总局应当就售价明显偏低问题制定统一的处置办法，给税务稽查人员提供可操作性强的政策依据。
稽查对被查企业土地增值税的处理。2009年发布的《土地增值税清算管理规程》对房地产企业土地增值税清算检查中，税务机关对房地产企业的清算管理流程以及他们的权利义务关系作出了明确，一些权利义务的设定对税务稽查产生了不小的影响。第一，经主管税务机关土地增值税清算审核过的开发项目，稽查部门是否可以继续检查?规程明确了土地增值税清算审核的主体机关是主管税务机关，但没有明确稽查局有没有权力进行土地增值税清算审核。第二，未经主管税务机关土地增值税清算审核过的开发项目，稽查部门是否可以继续检查?根据规程，税务稽查部门不是主管税务机关，似乎不可以实施土地增值税清算审核。但是，在下达对房地产开发企业检查任务时，往往会要求稽查人员必须开展土地增值税清算审核，如果稽查部门进行相应的土地增值税清算审核，看似有违相关的政策规定。因此，这些问题需要国家税务总局给予进一步明确。
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