风险管理
非常规租赁房产涉税风险分析
添加日期：2015年06月03日
房屋出租由于出租方式、收取租金时间和是否收取租金的不同，纳税规定也存在差异，但对究竟如何准确纳税，在实际工作中往往存在争议。笔者试对以下房屋出租的非常规租赁条款涉税风险作个初步解析。
一、转租合同
转租合同在实际工作中引起涉税争议较多的是营业税和房产税。如甲将自有营业用房租赁给乙，年租金为250万元，甲已按规定缴纳各项税收;乙由于种种原因，又将房屋转租给丙，收取租金300万元。对于转租的收入如何纳税呢?对于营业税，引起争议较多的是否按差额征税。由于甲已将租金200万元纳税，那么乙是按照50万元(300万元-250万元)纳税还是按照实际收取的租金300万元纳税呢?根据《营业税暂行条例》第五条规定，转租行为不属于按差额征税的范畴，因此，乙应按照实际收取的租金300万元缴纳营业税15万元。而由于《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。乙由于转租实际获得了差价50万元的租金，那么乙是否按照转租获得的差价50万元缴纳房产税呢?根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税的纳税人为产权所有人或房屋代管人，乙由于不是房产税的纳税人，因此不需要纳税，该房屋的纳税人为甲，甲只需要按照实际收取的租金250万元缴纳房产税。
那么这样一来，是否会给纳税人通过转租逃避缴纳房产税呢?接上例，如甲将房屋直接租赁给丙，租金300万元，需缴纳营业税15万元，房产税36万元，合计缴纳各项税收51万元(不考虑城市维护建设税及附加、印花税，下同)，如果甲有意想逃避缴纳房产税，将房屋租赁给乙，租金为250万元，再通过乙转租给丙，租金300万元，甲乙双方则需要缴纳各项税收57.5万元(42.5万元+15万元)。从以上可以看出，甲通过乙转租给丙，虽然房产税少缴了，但营业税多缴了，总体税负增加了。需要注意的是，转租行为少缴税款只有在甲租赁给乙的金额是甲租赁给丙金额的68.38%以下，即甲租赁给乙的租金在205.14万元以下，通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。但根据《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，纳税人通过转租少缴税收的筹划，需要注意税务机关核定的风险，否则得不偿失。
另外，如乙是企业，要将转租收入300万元全部并入收入总额，支付的租金250万元作为费用扣除，缴纳企业所得税;如是个人，要将转租收入300万元按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，对于支付给甲的租金250万元，凭房屋租赁合同和合法支付凭据从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次序为：财产租赁过程中缴纳的税费;向出租方支付的租金;由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;税法规定的费用扣除标准。
二、一次性收取租金
从收取租金方式来看，一般分为在租赁期限内等额收取租金和一次性收取租金两种方式，而一次性收取租金又分为在租赁期开始提前一次性收取和在租赁期满后一次性收取租金。一次性收取租金如何纳税，关键在于纳税义务时间的确认。从税法与会计处理的差异来看，无论是否一次性收取租金，会计上都要求按照权责发生制原则，在租赁期内分期确认收入，而《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这就带来税法与会计处理的差异。如2010年1月A企业和承租方签订租赁协议，租期为三年，每年租金为100万元，租金取得方式可分为3种，一是签订协议时一次性收取租金300万元，二是每年收取租金100万元，三是在租赁期满2012年12月份一次性收取租金300万元，除了第二种分期收取租金外，第一种和第三种租金收取方式，会计和税收的处理都存在差异，因此，第一种方式提前一次性收取租金300万元，2010年会计上确认收入100万元，税法规定要进行纳税调增200万元，2011年和2012年，税法规定每年进行纳税调减100万元，第三种方式税法规定2010年-2011年每年调减100万元，2012年调增200万元。第一种方式和第三种收取租金的方式，使得会计和税法处理产生时间性差异，税款不影响，影响的是所得税利息。但如果采取第一种先收租金的方式，且租金收入巨大，可能会造成以后年度多年亏损，并且有可能当年形成的亏损无法弥补。为解决这一争议，国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》文件规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
需要提醒的是，对于第三种方式后收租金的情况，对于会计上平均分摊到租赁各期会出现各期有费用但没有发票的情况，需要注意扣除风险，由于税收规定前期对收入要进行纳税调减，相应的费用也不得扣除。并且国税发[2009]114号《进一步加强税收征管若干具体措施》文件规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。同样，如果是分期支付不等额租金、递增租金、递减租金也会出现这个情况。
而对于营业税和房产税来说，无论是等额收取租金还是一次性收取租金，都应按实际收取租金或者取得索取租金凭据的当天确认纳税义务时间。这就会带来提前一次性收取租金，要全额开具发票并缴纳营业税和房产税，但企业所得税可以不按照开具发票的金额确认当期收入的情况。
三、不收租金
对于营业税和企业所得税来说，对于将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金是否纳税，关键在于出租人和承租人是否存在关联关系，是否存在避税目的。
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，有偿提供应税劳务才应纳税，所谓有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金，存在正当理由的，由于未取得任何经济利益，不需要缴纳营业税。
同样，对于企业所得税来说，房屋出租不收租金，要看出租方和承租方是否存在关联关系，且是否符合独立交易原则，来界定是否需要纳税。因为《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。
需要注意的是，如果关联方都在境内且实际税负相同，出租房不收租金，其企业所得税可以不作纳税调整。因为，国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法(试行)》第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
而对于房产税，房屋出租不收租金或房屋出借，需要缴纳房产税，但要区分无租使用和免收租金两种情况分别计税。由于无租使用是不基于租赁交易的使用行为，如房产出借等。对于房产税的免税单位将房屋出借，财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人缴纳房产税。但文件未明确应税单位将房屋出借，其房产税如何缴纳，是按租金收入作为计税依据进行核定征收还是按房产原值缴纳呢?为公平免税单位和应税单位的税负，财税[2009]128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》文件规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，无论房产的所有人是免税的也好还是应税的也好，其房产税不按租金收入作为计税依据，而按房产余值作为计税依据，并且规定，使用人将代缴的房产税作为债权进行处理。
而免收租金表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，由于免收租金不同无租使用，对于房产税的计税依据，在实际工作中争议较大，究竟是按房产原值计算还是按租金收入计算。如2010年1月份，甲企业将购置的100万元的营业用房对外出租，租赁期为3年，租赁协议规定，第一年免租金、后面两年每年收取租金10万元，甲企业房产税如何缴纳呢?(甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%)
对于以上案例，有观点认为，免租期是一种营销策略，实质是价格折扣，在业务真实的情况下应该按照合同租金去课征房产税，免征期无租则无税。但这就带来部分纳税人会有意签订免租合同，逃避缴纳税收，也会带来税务机关核定其真实性难度较大，带来纳税人税负不公的情况。虽然免收租金理应按租金收入计征房产税，但为了堵塞税收征管漏洞，财税[2010]121号文件《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
以上案例中，甲企业2010年应缴纳房产税0.84万元，2011年和2012年每年缴纳房产税1.2万元。另外，还需注意的是，财税[2010]121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
一、转租合同
转租合同在实际工作中引起涉税争议较多的是营业税和房产税。如甲将自有营业用房租赁给乙，年租金为250万元，甲已按规定缴纳各项税收;乙由于种种原因，又将房屋转租给丙，收取租金300万元。对于转租的收入如何纳税呢?对于营业税，引起争议较多的是否按差额征税。由于甲已将租金200万元纳税，那么乙是按照50万元(300万元-250万元)纳税还是按照实际收取的租金300万元纳税呢?根据《营业税暂行条例》第五条规定，转租行为不属于按差额征税的范畴，因此，乙应按照实际收取的租金300万元缴纳营业税15万元。而由于《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。乙由于转租实际获得了差价50万元的租金，那么乙是否按照转租获得的差价50万元缴纳房产税呢?根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税的纳税人为产权所有人或房屋代管人，乙由于不是房产税的纳税人，因此不需要纳税，该房屋的纳税人为甲，甲只需要按照实际收取的租金250万元缴纳房产税。
那么这样一来，是否会给纳税人通过转租逃避缴纳房产税呢?接上例，如甲将房屋直接租赁给丙，租金300万元，需缴纳营业税15万元，房产税36万元，合计缴纳各项税收51万元(不考虑城市维护建设税及附加、印花税，下同)，如果甲有意想逃避缴纳房产税，将房屋租赁给乙，租金为250万元，再通过乙转租给丙，租金300万元，甲乙双方则需要缴纳各项税收57.5万元(42.5万元+15万元)。从以上可以看出，甲通过乙转租给丙，虽然房产税少缴了，但营业税多缴了，总体税负增加了。需要注意的是，转租行为少缴税款只有在甲租赁给乙的金额是甲租赁给丙金额的68.38%以下，即甲租赁给乙的租金在205.14万元以下，通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。但根据《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，纳税人通过转租少缴税收的筹划，需要注意税务机关核定的风险，否则得不偿失。
另外，如乙是企业，要将转租收入300万元全部并入收入总额，支付的租金250万元作为费用扣除，缴纳企业所得税;如是个人，要将转租收入300万元按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，对于支付给甲的租金250万元，凭房屋租赁合同和合法支付凭据从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次序为：财产租赁过程中缴纳的税费;向出租方支付的租金;由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;税法规定的费用扣除标准。
二、一次性收取租金
从收取租金方式来看，一般分为在租赁期限内等额收取租金和一次性收取租金两种方式，而一次性收取租金又分为在租赁期开始提前一次性收取和在租赁期满后一次性收取租金。一次性收取租金如何纳税，关键在于纳税义务时间的确认。从税法与会计处理的差异来看，无论是否一次性收取租金，会计上都要求按照权责发生制原则，在租赁期内分期确认收入，而《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这就带来税法与会计处理的差异。如2010年1月A企业和承租方签订租赁协议，租期为三年，每年租金为100万元，租金取得方式可分为3种，一是签订协议时一次性收取租金300万元，二是每年收取租金100万元，三是在租赁期满2012年12月份一次性收取租金300万元，除了第二种分期收取租金外，第一种和第三种租金收取方式，会计和税收的处理都存在差异，因此，第一种方式提前一次性收取租金300万元，2010年会计上确认收入100万元，税法规定要进行纳税调增200万元，2011年和2012年，税法规定每年进行纳税调减100万元，第三种方式税法规定2010年-2011年每年调减100万元，2012年调增200万元。第一种方式和第三种收取租金的方式，使得会计和税法处理产生时间性差异，税款不影响，影响的是所得税利息。但如果采取第一种先收租金的方式，且租金收入巨大，可能会造成以后年度多年亏损，并且有可能当年形成的亏损无法弥补。为解决这一争议，国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》文件规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
需要提醒的是，对于第三种方式后收租金的情况，对于会计上平均分摊到租赁各期会出现各期有费用但没有发票的情况，需要注意扣除风险，由于税收规定前期对收入要进行纳税调减，相应的费用也不得扣除。并且国税发[2009]114号《进一步加强税收征管若干具体措施》文件规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。同样，如果是分期支付不等额租金、递增租金、递减租金也会出现这个情况。
而对于营业税和房产税来说，无论是等额收取租金还是一次性收取租金，都应按实际收取租金或者取得索取租金凭据的当天确认纳税义务时间。这就会带来提前一次性收取租金，要全额开具发票并缴纳营业税和房产税，但企业所得税可以不按照开具发票的金额确认当期收入的情况。
三、不收租金
对于营业税和企业所得税来说，对于将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金是否纳税，关键在于出租人和承租人是否存在关联关系，是否存在避税目的。
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，有偿提供应税劳务才应纳税，所谓有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金，存在正当理由的，由于未取得任何经济利益，不需要缴纳营业税。
同样，对于企业所得税来说，房屋出租不收租金，要看出租方和承租方是否存在关联关系，且是否符合独立交易原则，来界定是否需要纳税。因为《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。
需要注意的是，如果关联方都在境内且实际税负相同，出租房不收租金，其企业所得税可以不作纳税调整。因为，国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法(试行)》第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
而对于房产税，房屋出租不收租金或房屋出借，需要缴纳房产税，但要区分无租使用和免收租金两种情况分别计税。由于无租使用是不基于租赁交易的使用行为，如房产出借等。对于房产税的免税单位将房屋出借，财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人缴纳房产税。但文件未明确应税单位将房屋出借，其房产税如何缴纳，是按租金收入作为计税依据进行核定征收还是按房产原值缴纳呢?为公平免税单位和应税单位的税负，财税[2009]128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》文件规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，无论房产的所有人是免税的也好还是应税的也好，其房产税不按租金收入作为计税依据，而按房产余值作为计税依据，并且规定，使用人将代缴的房产税作为债权进行处理。
而免收租金表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，由于免收租金不同无租使用，对于房产税的计税依据，在实际工作中争议较大，究竟是按房产原值计算还是按租金收入计算。如2010年1月份，甲企业将购置的100万元的营业用房对外出租，租赁期为3年，租赁协议规定，第一年免租金、后面两年每年收取租金10万元，甲企业房产税如何缴纳呢?(甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%)
对于以上案例，有观点认为，免租期是一种营销策略，实质是价格折扣，在业务真实的情况下应该按照合同租金去课征房产税，免征期无租则无税。但这就带来部分纳税人会有意签订免租合同，逃避缴纳税收，也会带来税务机关核定其真实性难度较大，带来纳税人税负不公的情况。虽然免收租金理应按租金收入计征房产税，但为了堵塞税收征管漏洞，财税[2010]121号文件《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
以上案例中，甲企业2010年应缴纳房产税0.84万元，2011年和2012年每年缴纳房产税1.2万元。另外，还需注意的是，财税[2010]121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
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