房地产是一个比较特殊的行业，会计核算有其特殊性。同时税务处理的方法也有其特殊性，涉及的税种很多，其中主要的税种有营业税、所得税以及土地增值税。本文主要以房地产成本税收中的土地增值税的不同核算方式作为切入点，阐述了核算方式不同对于税种的影响，笔者结合当前的形势也给出了一些建议。

一、房地产开发企业的财务核算

房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)开发间接费用。

二、房地产税收和核算对于税收的影响

(一)土地增值税、企业所得税及营业税

1.土地增值税

土地增值税指的是对关于土地的使用权来进行转让，即卖出土地或土地上的建筑物(房屋)所获得的利益进行征收的税，以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。一般以土地增值额的百分之三十到百分之六十计征。作为税收的依据的是土地增值额(销售收入减去相应成本及扣除)，计算比较复杂。其扣除的对应成本科目就是上面讲到的成本科目。但平时是按预售收入预交，一般为1%到3%。预售收入结转营业收入时对应结转相应的成本。

2.企业所得税

对在中国境内的企业和其他组织所获得的收益所征的税就是企业所得税。房地产企业主要是销售土地或土地上的建筑物所获得收益。特殊性体现在预售开始后，按预售收入的多少乘上一定的预计的预售利润率计算出一定的预计利润并入当期应税所得额计算当期所得税，一年一清算。结转收入时再进行调整结转收入当年的应税所得额。需要说明的是，计算应税所得额时房地产企业的预售收入可以作为业务宣传费、招待费等一些按收入比例扣除的费用的扣除依据。

3.营业税

房地产企业营业税是在收到预售账款时按预售收入计算按月交纳，结转收入时不再交纳。

(二)税收相关的核算方式

工程成本(费用)在企业的成本税收中占有比较重要的地位，不过如今对于房地产企业的部分预售房款结转入营业收入时，所对应的相应成本的归集及扣除方法中税收核算并没有一个统一的方法，一般而言有以下这几种方法：

1.分类系数法

简单的来讲就是依照房地产的开发项目来归集开发的费用，依照价值的系数来分配各种不相同的价值开发的产品成本，这种计算的手法就叫做分类系数法。具体的计算方式就是依照不同的价值开发的产品之间价值系数的计算成本的分配率，并且要根据这个运算出各种不一样价值开发的产品单位开发的成本的运算方式，当然这些应该在依照开发产品项目的归集生产费用的基础上。

2.计划成本法

计划成本法就是在预算的成本和开发的总面积的比值来定出已经出售的面积成本，又或是预算的总成本和计划收入的比值来规定已经实现的销售收入，等到完工以后再进行成本的差异调整的方式。

3.单位成本法

就是用扣除不能销售的公共面积之后，可以销售的以及出租的面积来当作成本的核算对象，单位的成本依照开发楼盘的建造本金在商品房面积之中来进行分摊，在确定销售获利的时候，依照确定的商品房的面积来结转产品的成本的一种手段。

4.估计推算法

即依据房地产企业成本的以往核算数据、信息等一些综合的因素，刻意套用销售价的比例，并不科学的估算出相关销售成本的一种手段。

(三)核算对于税收的影响

如今我们对于商品房的开发成本的相关核算通常会分楼盘或者分期块来进行。但是严格的来说，不管选取何种核算成本的手段，有一点是不应该变的，那就是应该依照相关规定，把房地产开发过程里的成本开销归集到楼盘的成本里，然后进行核算，等到开发的任务完成后，花销归集完成以后转到相关的科目，一般是开发产品这个科目，再依照一些手段来计算各个成本的具体的对象，组成了开发的成本，或者是已经售出的开发产品经营成本。也就是说原则上不论采用什么方法，最终按整个项目发生成本(费用)作为税收上扣除的依据对整个项目进行税收清算(主要是土地增值税及所得税)。不过实际上，因为选择成本的核算手法不一样，会影响开发产品的成本进行转结的准确性，也可能会影响到存货的成本准确性以及销售的产品在每个阶段的效益反映，严重的时候甚至有可能会影响到征缴所得税的准确性。

三、选择核算方式的建议

针对房地产企业如何选择核算的方式，笔者建议：对于一些大型的房地产企业，即规模比较大、财力充足的企业，可以选用分类系数的方法，因为这种方法可以合理的来分配利润，资产的实有额相对会较为精准，不会过高或者过低，但是弊端是要求比较高，计算可能会出现差错。对于规模适中的可以使用收入百分比法。其他的可以使用单位成本法，或者计划成本法也是一个不错的选择。但是估计推算法是任何企业都不推荐的，因为随意性会比较强。

四、总结

房地产是一个比较特殊的行业，有关它的核算方式种类也比较多，其中主要的税种有营业税、所得税以及土增税，但是采取不同的核算方式对于税种的影响也不尽相同，本文主要以房地产成本税收中的土增税的不同核算方式作为切入点，阐述了核算方式不同对于税种的影响，旨在加强我国房地产企业财务的良好发展。