长期股权投资
用房地产对外投资入股需缴纳哪些税
添加日期：2018年06月02日
目前，不少企业以其持有的房地产对外投资入股，寻求获取更多的收益。用房地产投资入股，投资方和被投资方均涉及多个税种。如果不熟悉相关的税收法规，在纳税申报时会产生遗漏，引发税务风险。比如，A公司以其持有的一栋评估作价6000万元的房地产，投资入股B公司，完成投资交易后，A公司就其投资行为按“产权转移书据”税目申报缴纳印花税3万元。税务机关在审核时发现，A公司并未申报缴纳增值税。笔者发现，实践中如此“大意”的企业并不在少数。那么，企业以房地产对外投资入股，究竟涉及哪些税收呢?
投资方涉及四个税种
一般来说，企业以其持有的房地产对外投资入股，投资方主要涉及的税种包括增值税、土地增值税、企业所得税和印花税四种。
一是增值税。营改增前，相关税法规定，对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税。但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，收取固定金额利润的，应依法征收营业税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。《增值税暂行条例》规定，纳税人有偿转让不动产，应当缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，应当按销售不动产行为征收增值税。另外，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。
二是土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的规定，一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。同时规定，当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。
三是企业所得税。《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。同时，《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)规定，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
四是印花税。《公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按产权转移书据征收印花税。因此，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。
被投资方也涉及四个税种
企业以其持有的房地产对外投资入股，被投资方涉及的税种主要包括契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。
一是印花税。《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产投资入股，印花税纳税人为签订产权转移书据的双方，被投资方也应按万分之五的税率缴纳印花税。
二是契税。根据契税相关法规，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予，依法征收契税，纳税义务人是境内转移土地、房屋权属时承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，被投资方应按规定缴纳契税。
需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号)规定，母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋划转，免征契税。母公司以房地产投资子公司免征契税，有两个前提：一是房地产投资对象必须是全资子公司，即该子公司只有母公司一个法人股东;二是母公司以房地产增资，不同于新设公司的投资入股，增资是对已成立公司依法增加注册资本金的行为。
三是房产税。投资方以房地产对外投资，是以拥有的房地产产权换取被投资企业的股权，房地产的产权转移至被投资方，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
四是城镇土地使用税。《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。由于投资方以房地产对外投资，房地产的土地使用权随之转移到被投资方所有，因此被投资方应按规定计缴城镇土地使用税。
(作者单位：中汇武汉税务师事务所有限公司十堰分公司)
投资方涉及四个税种
一般来说，企业以其持有的房地产对外投资入股，投资方主要涉及的税种包括增值税、土地增值税、企业所得税和印花税四种。
一是增值税。营改增前，相关税法规定，对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税。但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，收取固定金额利润的，应依法征收营业税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。《增值税暂行条例》规定，纳税人有偿转让不动产，应当缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，应当按销售不动产行为征收增值税。另外，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。
二是土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的规定，一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。同时规定，当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。
三是企业所得税。《企业所得税法实施条例》规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。同时，《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)规定，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
四是印花税。《公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按产权转移书据征收印花税。因此，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。
被投资方也涉及四个税种
企业以其持有的房地产对外投资入股，被投资方涉及的税种主要包括契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。
一是印花税。《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产投资入股，印花税纳税人为签订产权转移书据的双方，被投资方也应按万分之五的税率缴纳印花税。
二是契税。根据契税相关法规，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予，依法征收契税，纳税义务人是境内转移土地、房屋权属时承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，被投资方应按规定缴纳契税。
需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号)规定，母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋划转，免征契税。母公司以房地产投资子公司免征契税，有两个前提：一是房地产投资对象必须是全资子公司，即该子公司只有母公司一个法人股东;二是母公司以房地产增资，不同于新设公司的投资入股，增资是对已成立公司依法增加注册资本金的行为。
三是房产税。投资方以房地产对外投资，是以拥有的房地产产权换取被投资企业的股权，房地产的产权转移至被投资方，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
四是城镇土地使用税。《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。由于投资方以房地产对外投资，房地产的土地使用权随之转移到被投资方所有，因此被投资方应按规定计缴城镇土地使用税。
(作者单位：中汇武汉税务师事务所有限公司十堰分公司)
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