税收优惠
REITs设立环节税负可达21% 业界呼吁推出税收优惠政策
添加日期：2018年01月25日
在设立环节，税负可以达到整个资产交易价格的21%;如果未来REITs的底层资产的总规模是50万亿，乘20%就是10万亿，是非常惊人的数字。”北京大学光华管理学院院长、北大光华“光华思想力”REITs课题组带头人刘俏说。
1月24日，“光华思想力”REITs课题组发布了《不动产信托投资基金税制问题研究》(下称《报告》)，刘俏在发布会上做出了如上表述。此前，该课题组已陆续发布了三份REITs研究报告，分别为《中国公募REITs发展白皮书》《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中国租赁住房REITs市场发展研究》。
《报告》指出，税收优惠政策是REITs在欧美国家得以迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率。
对于政府部门可能担心的REITs税收优惠可能带来税源流失的问题，刘俏特别强调，REITs设立以及此后的各项交易环节，均可能带来新的税源，“这样会增加房地产市场投资的活跃程度，将带来很多相关税收的收入”。
设立、持有环节税负较重
《报告》指出，从实践来看，REITs税制问题主要存在于：设立和持有经营环节税负较重。
《报告》提供的简化案例显示，一个标的设立时需要进行资产交易，若物业资产增值40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%;从税种构成来看，土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为，则该类融资的一次性税务成本显然过高。
若发起人已设立项目公司，而不需要资产重组交易，则转让项目公司股权所产生的所得税(增值额的25%)亦会是不小的负担，尤其是纳税基础较低的物业。近年来商业物业的资产价格增长较快，早期开发的物业增值幅度较大，在REITs设立环节的税负重，这导致企业参与REITs的动力不足。
《报告》指出，增值税、房产税、所得税、土地使用税构成运营期间的主要税收。在前述案例中，若项目公司的资产不再计提折旧，所得税会增加，总税务成本占租金收入比例可达33%。若再加上增值税无进项税额抵扣时(如实践中普遍存在的简易征收的情形)，缴纳的增值税额大幅增加，则整体税负最高约会占到租金收入的38%(简易征收情形)或44%。
“目前可以通过重组安排、税务筹划的方式，降低税务摩擦，尽量调整为税务中性，税务负担可以做到没有《报告》说的那么重。”高和资本董事总经理毛跃晖对21世纪经济报道记者表示，但由于商业地产回报率偏低，税务负担整体较重，“一方面阻碍了公募REITs发展，另一面也不利于提升商业地产商的运营积极性”。
建议出台税收优惠政策
刘俏认为，税收的透明度亦是需要解决的关键问题。
刘俏指出，目前国内市场的REITs均为类REITs，缺乏统一标准，“很多是一事一议，推出一个项目，跟监管部门沟通时，会得到一些个别的处理，但这种东西很难一般化，存在透明性不够、透明度不足的问题”。
“比如房地产税，有的是按照租金收入12%来征收，有的是按照房产价格的1.2%来征，不同的征收方法，税收可能不一样。比如同样的房地产税征收，可能A地跟B地的金额存在很大差异，未来有待于规范和统一、标准化。”刘俏举例称。
针对税负过重和透明度欠缺等问题，《报告》提出四点政策建议：
一是对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持。例如，在创设REITs，发起人进行资产重组时，建议“允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、规定;按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，使该过程没有产生增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。”
二是进一步增加税收透明度，体现REITs设立行为的商业实质。设立REITs时涉及股权转让，属于REITs设立过程中的重组行为，不应当被视同房地产销售，建议对其性质予以明确认定，不适用征收土地增值税。同时，建议对股权转让行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理;即便征收所得税，亦应考虑对于纳税人仍在REITs中持有大量份额的情况，该等份额并未实际变现，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。
三是降低REITs经营环节的税负。由于不同主体持有资产并经营适用的税率有很大差异，而REITs在持有经营物业的环节中税负较重，建议在一揽子税收方面试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。
四是减少REITs结构构建产生的税收负担。由于结构相对复杂，层级较多，可能会存在资管产品的重复征税问题，比如保本收益的增值税，有可能会在私募基金债权和专项计划的优先级等方面均涉及，导致流转过程的重复征税。因此，《报告》建议，在营改增一系列文件的基础上，进一步明确增值税的处理，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇，对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税免税待遇。
1月24日，“光华思想力”REITs课题组发布了《不动产信托投资基金税制问题研究》(下称《报告》)，刘俏在发布会上做出了如上表述。此前，该课题组已陆续发布了三份REITs研究报告，分别为《中国公募REITs发展白皮书》《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中国租赁住房REITs市场发展研究》。
《报告》指出，税收优惠政策是REITs在欧美国家得以迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率。
对于政府部门可能担心的REITs税收优惠可能带来税源流失的问题，刘俏特别强调，REITs设立以及此后的各项交易环节，均可能带来新的税源，“这样会增加房地产市场投资的活跃程度，将带来很多相关税收的收入”。
设立、持有环节税负较重
《报告》指出，从实践来看，REITs税制问题主要存在于：设立和持有经营环节税负较重。
《报告》提供的简化案例显示，一个标的设立时需要进行资产交易，若物业资产增值40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%;从税种构成来看，土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为，则该类融资的一次性税务成本显然过高。
若发起人已设立项目公司，而不需要资产重组交易，则转让项目公司股权所产生的所得税(增值额的25%)亦会是不小的负担，尤其是纳税基础较低的物业。近年来商业物业的资产价格增长较快，早期开发的物业增值幅度较大，在REITs设立环节的税负重，这导致企业参与REITs的动力不足。
《报告》指出，增值税、房产税、所得税、土地使用税构成运营期间的主要税收。在前述案例中，若项目公司的资产不再计提折旧，所得税会增加，总税务成本占租金收入比例可达33%。若再加上增值税无进项税额抵扣时(如实践中普遍存在的简易征收的情形)，缴纳的增值税额大幅增加，则整体税负最高约会占到租金收入的38%(简易征收情形)或44%。
“目前可以通过重组安排、税务筹划的方式，降低税务摩擦，尽量调整为税务中性，税务负担可以做到没有《报告》说的那么重。”高和资本董事总经理毛跃晖对21世纪经济报道记者表示，但由于商业地产回报率偏低，税务负担整体较重，“一方面阻碍了公募REITs发展，另一面也不利于提升商业地产商的运营积极性”。
建议出台税收优惠政策
刘俏认为，税收的透明度亦是需要解决的关键问题。
刘俏指出，目前国内市场的REITs均为类REITs，缺乏统一标准，“很多是一事一议，推出一个项目，跟监管部门沟通时，会得到一些个别的处理，但这种东西很难一般化，存在透明性不够、透明度不足的问题”。
“比如房地产税，有的是按照租金收入12%来征收，有的是按照房产价格的1.2%来征，不同的征收方法，税收可能不一样。比如同样的房地产税征收，可能A地跟B地的金额存在很大差异，未来有待于规范和统一、标准化。”刘俏举例称。
针对税负过重和透明度欠缺等问题，《报告》提出四点政策建议：
一是对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持。例如，在创设REITs，发起人进行资产重组时，建议“允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、规定;按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，使该过程没有产生增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。”
二是进一步增加税收透明度，体现REITs设立行为的商业实质。设立REITs时涉及股权转让，属于REITs设立过程中的重组行为，不应当被视同房地产销售，建议对其性质予以明确认定，不适用征收土地增值税。同时，建议对股权转让行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理;即便征收所得税，亦应考虑对于纳税人仍在REITs中持有大量份额的情况，该等份额并未实际变现，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。
三是降低REITs经营环节的税负。由于不同主体持有资产并经营适用的税率有很大差异，而REITs在持有经营物业的环节中税负较重，建议在一揽子税收方面试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。
四是减少REITs结构构建产生的税收负担。由于结构相对复杂，层级较多，可能会存在资管产品的重复征税问题，比如保本收益的增值税，有可能会在私募基金债权和专项计划的优先级等方面均涉及，导致流转过程的重复征税。因此，《报告》建议，在营改增一系列文件的基础上，进一步明确增值税的处理，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇，对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税免税待遇。
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