纳税处理
发挥土地增值税清算的调控作用
添加日期：2016年12月09日
伴随今年房地产去库存政策的推进，去库存所产生的“阵痛”逐渐显现，相当一部分三四线城市尚未在去库存与稳增长、促就业中找到平衡。一二线城市的房地产去库存压力明显低于全国平均水平，将面临新一轮房屋销售价格波动。因此，在当前形势下，探讨土地增值税清算的宏观调控作用，以及如何优化土地增值税清算配置，促进房地产业健康发展，就显得意义更加重大。
土地增值税清算调控作用
土地增值税带有明显的政策导向性，对房地产开发商的盈利模式、销售策略、利润和成本的分摊方式及土地储备战略等产生影响。
一是依靠土地增值的赢利模式受到冲击，囤积土地一直是开发商牟利的惯用手法。二是改变了开发商片面追求高利润的思维模式，使房地产业逐渐步入“薄利多销”的理性时代。三是提高土地的有效利用率，使稀缺的土地资源得到合理开发和利用。土地增值税清算，使部分开发商从热衷于开发高端产品转向热衷于开发普通住宅，从销售转向持有，从单一住宅开发转向多元商住综合开发。
土地增值税清算中存在的问题
随着房地产业的迅速发展，在营改增的大背景下，土地增值税作为房地产业的主要税种，对合理调节土地增值收益、促进行业健康发展发挥着重要作用。但是，我们也要看到，土地增值税清算对房地产业的宏观调控作用依然有不足之处。
缺乏明确的政策指导。《土地增值税清算管理规程》没有对销售折扣等规定一个合理范围，只提出“对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况”，而没有“价格明显偏低”的具体界定标准，直接影响了土地增值税清算。对各种清算分摊方法只粗略地进行了介绍，并未细化使用标准和条件，不同的清算分摊方法造成企业税负差异较大。土地增值税清算的相关政策不明确，部分房地产企业通过事前税收筹划合理避税，清算工作缺少统一的操作指引，各地税务机关具体落实差异较大。对收入的确认存在困难。总体表现为房地产企业少计收入，如在房地产开发过程中，开发商将所开发的项目用于职工福利、奖励，对外投资，分配给股东或投资人，以及抵偿债务等，以低于市场价格的金额计入收入总额。
优化土地增值税清算的建议
结合房地产开发实际，细化土地增值税清算相关税收政策，制定明确、规范的操作指引，减少政策模糊地带，降低税务人员的执法风险，避免税收流失。
对税源企业实施动态管理监督。建立税源管理台账，囊括所辖房地产企业土地取得、项目立项、工程招投标、工程预决算、商品房预售、开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预售账款、竣工决算等一系列与税收密切相关的资料。随时掌握企业情况，并督促企业及时更新项目登记信息。
加大土地增值税清算审核力度。结合所开发项目立项批文、土地转让协议、建设工程规划许可证、预售许可证、物价部门的价格批复等资料，进行案头分析和实地调查，比对涉税核算项目的各类指标。加强对土地增值税税前扣除的监控，健全纳税人的财务核算体系，建立一整套土地及房地产开发成本凭证归集表、明细申报表，要求企业做到财务逻辑关系明确、环环相扣。提请政府相关部门尽快完善房地产交易平均价格定期公布机制，及时公布房地产业建安成本的平均价格，对建安成本明显偏高的进行重点核查。
作者单位：武汉市洪山区地税局
土地增值税清算调控作用
土地增值税带有明显的政策导向性，对房地产开发商的盈利模式、销售策略、利润和成本的分摊方式及土地储备战略等产生影响。
一是依靠土地增值的赢利模式受到冲击，囤积土地一直是开发商牟利的惯用手法。二是改变了开发商片面追求高利润的思维模式，使房地产业逐渐步入“薄利多销”的理性时代。三是提高土地的有效利用率，使稀缺的土地资源得到合理开发和利用。土地增值税清算，使部分开发商从热衷于开发高端产品转向热衷于开发普通住宅，从销售转向持有，从单一住宅开发转向多元商住综合开发。
土地增值税清算中存在的问题
随着房地产业的迅速发展，在营改增的大背景下，土地增值税作为房地产业的主要税种，对合理调节土地增值收益、促进行业健康发展发挥着重要作用。但是，我们也要看到，土地增值税清算对房地产业的宏观调控作用依然有不足之处。
缺乏明确的政策指导。《土地增值税清算管理规程》没有对销售折扣等规定一个合理范围，只提出“对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况”，而没有“价格明显偏低”的具体界定标准，直接影响了土地增值税清算。对各种清算分摊方法只粗略地进行了介绍，并未细化使用标准和条件，不同的清算分摊方法造成企业税负差异较大。土地增值税清算的相关政策不明确，部分房地产企业通过事前税收筹划合理避税，清算工作缺少统一的操作指引，各地税务机关具体落实差异较大。对收入的确认存在困难。总体表现为房地产企业少计收入，如在房地产开发过程中，开发商将所开发的项目用于职工福利、奖励，对外投资，分配给股东或投资人，以及抵偿债务等，以低于市场价格的金额计入收入总额。
优化土地增值税清算的建议
结合房地产开发实际，细化土地增值税清算相关税收政策，制定明确、规范的操作指引，减少政策模糊地带，降低税务人员的执法风险，避免税收流失。
对税源企业实施动态管理监督。建立税源管理台账，囊括所辖房地产企业土地取得、项目立项、工程招投标、工程预决算、商品房预售、开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预售账款、竣工决算等一系列与税收密切相关的资料。随时掌握企业情况，并督促企业及时更新项目登记信息。
加大土地增值税清算审核力度。结合所开发项目立项批文、土地转让协议、建设工程规划许可证、预售许可证、物价部门的价格批复等资料，进行案头分析和实地调查，比对涉税核算项目的各类指标。加强对土地增值税税前扣除的监控，健全纳税人的财务核算体系，建立一整套土地及房地产开发成本凭证归集表、明细申报表，要求企业做到财务逻辑关系明确、环环相扣。提请政府相关部门尽快完善房地产交易平均价格定期公布机制，及时公布房地产业建安成本的平均价格，对建安成本明显偏高的进行重点核查。
作者单位：武汉市洪山区地税局
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