增值税筹划
铺子租出去了，各类收入咋缴税
添加日期：2016年10月28日
甲公司属于增值税一般纳税人，主要业务是经营出租商铺，其商铺于2016年4月30日前以自建方式取得。租金收入选择简易计税方法，按5%的征收率缴纳增值税。2016年7月，甲公司发生下列业务：
1.向承租方开具发票收取房屋租金220万元。
2.取得自来水公司开具的增值税专用发票，列明销售自来水1000吨，不含税销售单价2.36元，价款2360元，进项税额70.80元。另外，取得自来水公司开具的增值税普通发票，收取污水处理费，每吨单价1.10元，价款1100元，合计支付总价款3530.80元。
3.取得供电公司开具的增值税专用发票，销售电力不含税价款50000元，进项税额8500元，合计总价款58500元。
上述水电费增值税专用发票均通过认证，进项税额8570.80元已申报抵扣。按房租合同约定，甲公司于2016年7月向承租方开具发票全额结算水电费计62030.80元。
甲公司咨询：1.自来水公司开具的污水处理费普通发票，本公司能否要求其开具增值税专用发票?向承租方收取的污水处理费是否缴纳增值税?2.向承租方销售电力和自来水，怎样开具发票计算缴纳增值税?如何进行会计处理?
问题分析如下：
1.《财政部、国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》(财税〔2001〕97号)规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂(公司)随水费收取的污水处理费，免征增值税。因此，自来水公司向甲公司收取污水处理费，开具增值税普通发票的做法是正确的，甲公司不能要求开具增值税专用发票。向承租方收取污水处理费，不符合免征增值税条件，应与销售自来水一并开票缴纳增值税
2.甲公司提供房屋经营租赁业务，并向承租方销售电力与自来水，应适用兼营业务税务处理。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》要求，试点纳税人从事兼营业务，其销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额。因此，甲公司应分别核算出租收入和水电费销售额。
出租收入按5%的征收率计算缴纳增值税，销售电力按17%的税率计算增值税销项税额。甲公司取得增值税专用发票进项税额 8500元，向客户开具增值税专用(普通)发票，价款50000元，销项税额 8500元，应纳税额0元(8500-8500)。
销售自来水按13%的税率计算增值税销项税额。《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税〔2014〕57号 )规定，属于增值税一般纳税人的自来水公司生产销售自来水，按3%的征收率计算缴纳增值税。甲公司不属于自来水生产企业，向承租方收取自来水价款(含污水处理费)，应按13%的税率计算缴纳增值税。计算如下：
不含税价款=3530.80÷(1+13%)=3124.60(元)
销项税额=3124.60×13%=406.20(元)
应纳税额=406.20-70.80=335.40(元)
会计处理：
水电费总价款=58500+3530.80=62030.80(元)
水电费收入=50000+3124.60=53124.60(元)
销项税额=8500+406.20=8906.20(元)
借：银行存款 62030.80
贷：其他业务收入 53124.60
应交税费——应交增值税(销项税额) 8906.20
作者单位：江苏省扬州市国税局、税联信扬州税务师事务所
1.向承租方开具发票收取房屋租金220万元。
2.取得自来水公司开具的增值税专用发票，列明销售自来水1000吨，不含税销售单价2.36元，价款2360元，进项税额70.80元。另外，取得自来水公司开具的增值税普通发票，收取污水处理费，每吨单价1.10元，价款1100元，合计支付总价款3530.80元。
3.取得供电公司开具的增值税专用发票，销售电力不含税价款50000元，进项税额8500元，合计总价款58500元。
上述水电费增值税专用发票均通过认证，进项税额8570.80元已申报抵扣。按房租合同约定，甲公司于2016年7月向承租方开具发票全额结算水电费计62030.80元。
甲公司咨询：1.自来水公司开具的污水处理费普通发票，本公司能否要求其开具增值税专用发票?向承租方收取的污水处理费是否缴纳增值税?2.向承租方销售电力和自来水，怎样开具发票计算缴纳增值税?如何进行会计处理?
问题分析如下：
1.《财政部、国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》(财税〔2001〕97号)规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂(公司)随水费收取的污水处理费，免征增值税。因此，自来水公司向甲公司收取污水处理费，开具增值税普通发票的做法是正确的，甲公司不能要求开具增值税专用发票。向承租方收取污水处理费，不符合免征增值税条件，应与销售自来水一并开票缴纳增值税
2.甲公司提供房屋经营租赁业务，并向承租方销售电力与自来水，应适用兼营业务税务处理。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》要求，试点纳税人从事兼营业务，其销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额。因此，甲公司应分别核算出租收入和水电费销售额。
出租收入按5%的征收率计算缴纳增值税，销售电力按17%的税率计算增值税销项税额。甲公司取得增值税专用发票进项税额 8500元，向客户开具增值税专用(普通)发票，价款50000元，销项税额 8500元，应纳税额0元(8500-8500)。
销售自来水按13%的税率计算增值税销项税额。《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税〔2014〕57号 )规定，属于增值税一般纳税人的自来水公司生产销售自来水，按3%的征收率计算缴纳增值税。甲公司不属于自来水生产企业，向承租方收取自来水价款(含污水处理费)，应按13%的税率计算缴纳增值税。计算如下：
不含税价款=3530.80÷(1+13%)=3124.60(元)
销项税额=3124.60×13%=406.20(元)
应纳税额=406.20-70.80=335.40(元)
会计处理：
水电费总价款=58500+3530.80=62030.80(元)
水电费收入=50000+3124.60=53124.60(元)
销项税额=8500+406.20=8906.20(元)
借：银行存款 62030.80
贷：其他业务收入 53124.60
应交税费——应交增值税(销项税额) 8906.20
作者单位：江苏省扬州市国税局、税联信扬州税务师事务所
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