[摘要]2013年房地产开发企业普遍实现业绩增长，市场集中度持续提高;房地产500强开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值达到近五年来的最高点。
　　3月19日，中国房地产协会等机构组织的“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”将在北京举行。测评研究报告指出，2013年房地产开发企业普遍实现业绩增长，市场集中度持续提高;房地产500强开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值达到近五年来的最高点。行业专家表示，在楼市双向调控以及房地产“降价预期”频现的背景下，房地产开发企业面临的风险不容小觑。
　　“降价预期”难挡业绩提升
　　春节之后，房地产市场的“降价”声音此起彼伏，杭州、南京等地相继传出楼盘项目打折促销的消息。3月18日，受到万科橙“入市价格低于预期”传闻的影响，万科A、招商地产等房地产龙头股纷纷大跌。
　　房地产“降价预期”是否成真，还有待市场的印证。仅从2013年市场情况分析，房地产行业的危机还远未到来。《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定的背景下，2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，自住性需求不断释放，改善性需求持续增加。2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平;全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。与此同时，500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.1%，销售金额更创下3.26万亿元的新高，同比增长29.0%。
　　在房地产开发企业500强榜单中，万科集团连续六年位居榜首，恒大地产和万达集团分列第二名和第三名，绿地集团、保利地产、中国海外、世茂房地产、碧桂园、绿城和龙湖地产分列四到十位。随着房地产市场的波动和各区域市场的分化，近年来持续的产业集中度提升之势在2013年得以延续，不管是以金额和面积计算的房地产业集中度，还是500强房地产开发企业市场份额，均持续保持高位。
　　业内专家指出，自调控常态化以来，行业利润空间有所下滑，尽管2013年500强企业顺应需求取得良好业绩并迎来了盈利能力的回升，但是行业整体利润成长空间相当有限的趋势并未发生方向性改变，只有成本管控能力强且竞争优势强的企业才能在房地产行业分得蛋糕，这也将进一步加速行业格局的变化。
　　市场“质变”引调控新猜想
　　楼市双向调控，意味着“一刀切”式的房地产调控政策会弱化，同时保障房建设领域将进一步加强投入和管理。分析人士指出，政策微调是为了更加适应变化了的房地产市场。
　　2013年，500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平。房地产开发企业以高周转为主线的运营模式得到了丰厚的回报，尽管企业纷纷探索规模和利润平衡发展的路径，以缓解高周转带来的企业利润率下滑，但在竞争不断升级的房地产行业内，继续保持高周转以维持和进一步扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。
  　2013年以来，由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。
　　2013年6月以来，国内流动性收紧趋势逐渐显现，不过对房地产开发企业的影响相对有限，不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好保证资金回流背景下提升了杠杆率，造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。当然，在总体流动性偏紧的背景下，这种杠杆率的提升也意味着风险的积聚。房地产开发行业内企业间的未来分化方向，将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。
　　房地产开发企业融资的重要性更为凸显。从近年来开发商资金来源中可以看出，自筹资金和其他资金占比稳步增加，有效地对冲了银根紧缩下开发贷等资金来源的减少，地产信托、地产私募基金等近年发展尤其活跃。另外，内地标杆房企通过搭建A H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资，资金实力大大增强，有效增加了企业的竞争优势。
　　2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。目前，大部分开发企业维持着2年左右的库存水平，去化压力仍属正常范围。有专家强调，在楼市双向调控以及房地产“降价预期”愈演愈烈的背景下，房地产开发企业面临的风险不容小觑。