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解析中国式房贷利息抵税：月收入万元的每月能省30元
添加日期：2018年10月24日
你交的税等于税基乘以税率。从历史来看，降税率难上难，更可行的是减小税基，而减小税基最重要的方式就是增加免税的额度。而免税额太低一直是中国工薪阶层诟病的一个大问题，一方面是固定的个税起征点太低，另一方面是税收抵扣的项目太少。随着今年10月1日起新个税法的施行，每月的个税起征点(相当于每月固定的免征额)终于从3500元上调至5000元，但这还远远不够。
真正的重头戏是增加专项抵扣，其中最受关注的是房贷利息抵扣。简单来说，不能只盯着一个人的收入征税，还要看看他花了哪些钱，有些支出是可以抵扣部分税收的，比如房贷利息。2018年10月20日，财政部、国家税务总局牵头起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》开始为期两周的公开征求意见，最终的个税专项附加扣除范围和标准将2019年1月1日起实施。至此，我国房贷利息抵个税的模式和细节渐渐明朗，但具体的扣除范围和标准仍需进一步明确。
这篇文章就是为大家系统梳理一下房贷利息抵税的国际经验，分析中国目前选用的房贷利息抵税方式，并估算对老百姓的实际影响，看看对不同人群大概能省多少税。
国外常见的三种抵免方式
房贷利息抵税是国际普遍采用的税收优惠政策，已有82个国家和地区实施房贷利息抵税政策，意在优化税制，减轻购房家庭负担。常见的抵免方式有三种：
一是税前抵扣，和免税额、专项扣除项目一样在统计应税收入时按照一定限额或定额标准进行扣除，是最为常见的房贷利息抵税模式，新加坡、香港、美国、荷兰等多个国家均采用此种模式;
二是应纳税额抵免，在计算好的应纳税额中按照一定比例或者限额标准扣除，根据抵免对象具体可细分为房贷利息抵免(意大利)和房贷余额抵免(日本)两种，采用住房贷款余额抵免可以规避利率波动影响，更加公平;
三是财政补助，通过对住房贷款贴息(爱尔兰)和财政补贴(德国)直接对房贷进行补助，虽未涉及房贷利息抵税，但财税不分家，从财政角度出发同样可有效降低住房支出，可视作广义的房贷利息抵税措施。
三种抵扣模式各有利弊
房贷利息税前抵扣模式减税效果显著但公平性差。税前抵扣是目前最为常见的房贷利息抵税方式，同时改变税基和税率，由于很多国家采用累进税制，向中上层阶级群体倾斜(边际税率高)。该模式减税效果显著，对于保障刚需群体的利益，提高居民住房消费水平是非常有益的，而弊端在于会加大不同阶层群体的税后收入的差距。
应纳税额抵免模式的普及度和公平性处于居中水平。应纳税额抵免模式许多发达国家选择的房贷利息抵税方式，脱离了边际税率的影响，可以较好地解决由房贷利息税前抵扣模式带来的分配不公平的问题。但低收入者难以从中享受到优惠。
财政补贴模式公平性好但加大财政压力。直接财政补贴模式仅适用于某些社会福利制度特别健全，财政政策发力空间比较大的发达国家。该模式较好地顾及了低收入人群的利益，但对于经济发展水平和社会福利制度建设要求最高，可能会过度消耗财政支出，对于发展中国家不太适用。
结合各国的房贷利息抵扣经验，在设计抵扣方案和细则时对抵扣范围、抵扣额度等问题需慎重考虑。大多数国家和地区都将住房刚需和投机性需求区别对待，多限制在自住型住房范围内，如美国、香港;有些国家甚至只有首套房才可进行抵税，如荷兰。同时多数国家对可抵扣贷款额度设限，如美国可抵扣房贷额度上限为75万美元，意大利最多可扣除19%的住房贷款利息。在为刚需减负的同时避免投机性需求的过度增长。
中国式房贷利息抵扣解读
按照个税改革时间表，住房贷款利息抵税执行细则已开始向社会公开征求意见，依法于明年1月1日起实施，住房贷款利息抵税正式进入倒计时阶段。
抵扣范围仅限于首套房住房贷款利息：根据 10月20日有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》可知，新个税法中住宅贷款利息抵税范围仅限于首套房，非首套住房贷款利息支出不予抵扣，可见房贷利息抵税的主要目的是为刚需族减负。
需要说明的是，国际上不少国家对可扣除的房屋有着明确的限定，如日本对房屋类型有要求，只适用于普通住房、长期优等住房、低碳住房等个人住宅，度假屋不能抵扣;爱尔兰对房屋面积有规定，不得超过175平方米。根据2018年9月6日国务院常务会议精神、2018年9月19日李克强总理在达沃斯论坛的发言，住宅贷款利息抵税范围仅适用于普通住房贷款，此次征求意见中虽未提及，后续可能会进一步明确。
所谓普通住房，需要同时满足以下三个条件：第一，容积率大于1.0;第二，单套建筑面积小于140平方米;第三，实际成交价格原则上低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。房贷利息抵税的初衷是保障居民基本居住需求，减轻居民的购房贷款压力，别墅等豪宅被排除在外。由于近年来房价上行，许多一线城市住宅总价较高，加上普通住宅标准多年未进行调整，不少普通刚需住宅“被豪宅化”， 原有认定标准不再适用，有待调整。
住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除：根据2018年8月31日正式亮相的新个税法以及10月20日《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》规定，我国房贷利息抵税应采用税前抵扣方式，在扣除5000元免征额、五险一金专项扣除和依法确定的其他免税额后，对普通住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除。
不同于国外的限额扣除，美国抵扣上限为75万美元，荷兰可扣除的最高比例为49.5%，我国选用“一刀切”的定额扣除，应该是出于以下两个方面的考虑：一是便于操作，六项专项扣除中除大病医疗外均采用定额扣除，无需像据实扣除或限额扣除那样按月调整，简化扣除流程，为税务人员和财务人员减轻负担;二是按照统一的额度扣除，可以平滑整个还贷期内的利息抵扣额度，避免出现前期扣不完，后期不够扣的情形。
但是这种模式也引发了热烈的讨论，房贷利息扣除只与贷款年限挂钩，全国不分城市、收入水平均按同样的标准扣除，未能兼顾全国房价和收入差异做到分城施策，难言公平。参考国际经验，“一刀切”的定额扣除后续有优化调整的空间。
另外值得一提的是，租金作为本次税改另一个重要的扣除项，将按每月800元到1200元定额从应税收入中扣除。其扣除上限甚至高于房贷利息扣除定额，充分体现了房住不炒的调控总基调，表明政府对于租房行为的鼓励，保障基本居住需求，也在一定程度上弥补了房贷利息税前抵扣模式无法惠及到无房群体的不足。
购房者能省多少钱?
普通住房贷款利息抵税消息一经发出，沉寂许久的地产股全线暴涨，反应剧烈。如今初步的住房贷款利息抵税的细则已经对外公布，房贷利息抵税究竟能带来多大的利好，是房地产行业久旱之后的甘霖、能起到刺激楼市的效果?还是只能算是毛毛雨、仅能为已购房人群适度减负?下面将从两个维度予以说明。
第一个维度，看看对不同收入的人，每月能省多少钱。
房贷利息按照每月1000元的额度定额扣除，在不考虑其他专项扣除的情况下，相当于将5000元的免税额提高至6000元，对于不同收入群体的影响不同，如果按照北京的五险一金扣除标准，可得出以下三点结论。
每月税前收入低于7712元的购房者将无需缴纳个税。每月税前收入7712元，按照22. 2%的比例扣除五险一金后的月薪为6000元，再扣减5000元的免征额和1000元的房贷利息专项扣除后，每月需缴纳的个税为0。
当每月收入超过7712元时，抵免额度随着收入提升而增加，呈现阶梯式变动。由于我国采用累进税率，收入越高对应的税率也越高，税前减免1000元的定额利息实际上是减免了个人适用的最高级别税率的部分。每月收入10000元的群体，适用税率为3%，每月可抵免30元;每月收入20000元的群体，适用的最高级别税率为10%，每月可抵免100元;同一级距中抵免的额度相同，如15000元和20000元月收入适用的最高级别税率均为10%，每月可抵免的额度也都是100元。也就是说，随着收入增加，抵免额度呈现阶梯式递增。
当每月税前收入超过91639元时，最高抵免额度为450元。由于我国新个税最高级别税率为45%，1000元的定额最多也只能带来450元的个税抵免，抵免额度整体差别不大。当税前月收入达到91639元以上时，房贷利息抵免的额度将固定在450元不变，随收入的增加利息抵税额的边际效果为零。
第二个维度，看看对一个购房者，在整个还贷周期内能省多少钱。
为了更好的贴合个人买房的实际场景，我们通过测算单个购房者在整个还贷周期中的个税抵免额度。我们假定北京A先生购置了一套350万的住房，首付30%，采用组合贷，公积金贷款100万，公积贷款利率3.25%，商业贷款145万元，商贷利率4.9%，贷款期限为30年，选用等额本息的还款方式。购房第一年税前收入为24万元，每年收入等额增加2.4万元，在30年的还款期内，利息抵税的优惠力度相当于商贷利息率打了95折。
在30年的还款期内，随着A先生收入的提升，抵免额度呈阶梯式增加，当年薪达到81.6万(月薪达到6.8万)时，最高减免4200元。在整个还款期内，因利息抵税减免的房贷利息为9.6万元，约为总房贷利息的5%。在住房公积金贷款利率不变的情况下，相当于在未抵扣利息时用4.655%的商贷利息率来购买该住宅，即享受商贷利息95折优惠。
总结一下，从每月抵扣的角度看，月收入万元的能省30元，月收入接近10万的，最多才省450元。从整个还贷周期的角度看，一个进行了组合贷的普通家庭享受的减免额度大概相当于房贷利率打95折。不管是哪个角度，房贷利息抵税能带来的优惠似乎都不大，这是为老百姓减负的重要一步，但指望这个政策去刺激楼市恐怕也是一厢情愿了。
真正的重头戏是增加专项抵扣，其中最受关注的是房贷利息抵扣。简单来说，不能只盯着一个人的收入征税，还要看看他花了哪些钱，有些支出是可以抵扣部分税收的，比如房贷利息。2018年10月20日，财政部、国家税务总局牵头起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》开始为期两周的公开征求意见，最终的个税专项附加扣除范围和标准将2019年1月1日起实施。至此，我国房贷利息抵个税的模式和细节渐渐明朗，但具体的扣除范围和标准仍需进一步明确。
这篇文章就是为大家系统梳理一下房贷利息抵税的国际经验，分析中国目前选用的房贷利息抵税方式，并估算对老百姓的实际影响，看看对不同人群大概能省多少税。
国外常见的三种抵免方式
房贷利息抵税是国际普遍采用的税收优惠政策，已有82个国家和地区实施房贷利息抵税政策，意在优化税制，减轻购房家庭负担。常见的抵免方式有三种：
一是税前抵扣，和免税额、专项扣除项目一样在统计应税收入时按照一定限额或定额标准进行扣除，是最为常见的房贷利息抵税模式，新加坡、香港、美国、荷兰等多个国家均采用此种模式;
二是应纳税额抵免，在计算好的应纳税额中按照一定比例或者限额标准扣除，根据抵免对象具体可细分为房贷利息抵免(意大利)和房贷余额抵免(日本)两种，采用住房贷款余额抵免可以规避利率波动影响，更加公平;
三是财政补助，通过对住房贷款贴息(爱尔兰)和财政补贴(德国)直接对房贷进行补助，虽未涉及房贷利息抵税，但财税不分家，从财政角度出发同样可有效降低住房支出，可视作广义的房贷利息抵税措施。
三种抵扣模式各有利弊
房贷利息税前抵扣模式减税效果显著但公平性差。税前抵扣是目前最为常见的房贷利息抵税方式，同时改变税基和税率，由于很多国家采用累进税制，向中上层阶级群体倾斜(边际税率高)。该模式减税效果显著，对于保障刚需群体的利益，提高居民住房消费水平是非常有益的，而弊端在于会加大不同阶层群体的税后收入的差距。
应纳税额抵免模式的普及度和公平性处于居中水平。应纳税额抵免模式许多发达国家选择的房贷利息抵税方式，脱离了边际税率的影响，可以较好地解决由房贷利息税前抵扣模式带来的分配不公平的问题。但低收入者难以从中享受到优惠。
财政补贴模式公平性好但加大财政压力。直接财政补贴模式仅适用于某些社会福利制度特别健全，财政政策发力空间比较大的发达国家。该模式较好地顾及了低收入人群的利益，但对于经济发展水平和社会福利制度建设要求最高，可能会过度消耗财政支出，对于发展中国家不太适用。
结合各国的房贷利息抵扣经验，在设计抵扣方案和细则时对抵扣范围、抵扣额度等问题需慎重考虑。大多数国家和地区都将住房刚需和投机性需求区别对待，多限制在自住型住房范围内，如美国、香港;有些国家甚至只有首套房才可进行抵税，如荷兰。同时多数国家对可抵扣贷款额度设限，如美国可抵扣房贷额度上限为75万美元，意大利最多可扣除19%的住房贷款利息。在为刚需减负的同时避免投机性需求的过度增长。
中国式房贷利息抵扣解读
按照个税改革时间表，住房贷款利息抵税执行细则已开始向社会公开征求意见，依法于明年1月1日起实施，住房贷款利息抵税正式进入倒计时阶段。
抵扣范围仅限于首套房住房贷款利息：根据 10月20日有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》可知，新个税法中住宅贷款利息抵税范围仅限于首套房，非首套住房贷款利息支出不予抵扣，可见房贷利息抵税的主要目的是为刚需族减负。
需要说明的是，国际上不少国家对可扣除的房屋有着明确的限定，如日本对房屋类型有要求，只适用于普通住房、长期优等住房、低碳住房等个人住宅，度假屋不能抵扣;爱尔兰对房屋面积有规定，不得超过175平方米。根据2018年9月6日国务院常务会议精神、2018年9月19日李克强总理在达沃斯论坛的发言，住宅贷款利息抵税范围仅适用于普通住房贷款，此次征求意见中虽未提及，后续可能会进一步明确。
所谓普通住房，需要同时满足以下三个条件：第一，容积率大于1.0;第二，单套建筑面积小于140平方米;第三，实际成交价格原则上低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。房贷利息抵税的初衷是保障居民基本居住需求，减轻居民的购房贷款压力，别墅等豪宅被排除在外。由于近年来房价上行，许多一线城市住宅总价较高，加上普通住宅标准多年未进行调整，不少普通刚需住宅“被豪宅化”， 原有认定标准不再适用，有待调整。
住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除：根据2018年8月31日正式亮相的新个税法以及10月20日《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》规定，我国房贷利息抵税应采用税前抵扣方式，在扣除5000元免征额、五险一金专项扣除和依法确定的其他免税额后，对普通住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除。
不同于国外的限额扣除，美国抵扣上限为75万美元，荷兰可扣除的最高比例为49.5%，我国选用“一刀切”的定额扣除，应该是出于以下两个方面的考虑：一是便于操作，六项专项扣除中除大病医疗外均采用定额扣除，无需像据实扣除或限额扣除那样按月调整，简化扣除流程，为税务人员和财务人员减轻负担;二是按照统一的额度扣除，可以平滑整个还贷期内的利息抵扣额度，避免出现前期扣不完，后期不够扣的情形。
但是这种模式也引发了热烈的讨论，房贷利息扣除只与贷款年限挂钩，全国不分城市、收入水平均按同样的标准扣除，未能兼顾全国房价和收入差异做到分城施策，难言公平。参考国际经验，“一刀切”的定额扣除后续有优化调整的空间。
另外值得一提的是，租金作为本次税改另一个重要的扣除项，将按每月800元到1200元定额从应税收入中扣除。其扣除上限甚至高于房贷利息扣除定额，充分体现了房住不炒的调控总基调，表明政府对于租房行为的鼓励，保障基本居住需求，也在一定程度上弥补了房贷利息税前抵扣模式无法惠及到无房群体的不足。
购房者能省多少钱?
普通住房贷款利息抵税消息一经发出，沉寂许久的地产股全线暴涨，反应剧烈。如今初步的住房贷款利息抵税的细则已经对外公布，房贷利息抵税究竟能带来多大的利好，是房地产行业久旱之后的甘霖、能起到刺激楼市的效果?还是只能算是毛毛雨、仅能为已购房人群适度减负?下面将从两个维度予以说明。
第一个维度，看看对不同收入的人，每月能省多少钱。
房贷利息按照每月1000元的额度定额扣除，在不考虑其他专项扣除的情况下，相当于将5000元的免税额提高至6000元，对于不同收入群体的影响不同，如果按照北京的五险一金扣除标准，可得出以下三点结论。
每月税前收入低于7712元的购房者将无需缴纳个税。每月税前收入7712元，按照22. 2%的比例扣除五险一金后的月薪为6000元，再扣减5000元的免征额和1000元的房贷利息专项扣除后，每月需缴纳的个税为0。
当每月收入超过7712元时，抵免额度随着收入提升而增加，呈现阶梯式变动。由于我国采用累进税率，收入越高对应的税率也越高，税前减免1000元的定额利息实际上是减免了个人适用的最高级别税率的部分。每月收入10000元的群体，适用税率为3%，每月可抵免30元;每月收入20000元的群体，适用的最高级别税率为10%，每月可抵免100元;同一级距中抵免的额度相同，如15000元和20000元月收入适用的最高级别税率均为10%，每月可抵免的额度也都是100元。也就是说，随着收入增加，抵免额度呈现阶梯式递增。
当每月税前收入超过91639元时，最高抵免额度为450元。由于我国新个税最高级别税率为45%，1000元的定额最多也只能带来450元的个税抵免，抵免额度整体差别不大。当税前月收入达到91639元以上时，房贷利息抵免的额度将固定在450元不变，随收入的增加利息抵税额的边际效果为零。
第二个维度，看看对一个购房者，在整个还贷周期内能省多少钱。
为了更好的贴合个人买房的实际场景，我们通过测算单个购房者在整个还贷周期中的个税抵免额度。我们假定北京A先生购置了一套350万的住房，首付30%，采用组合贷，公积金贷款100万，公积贷款利率3.25%，商业贷款145万元，商贷利率4.9%，贷款期限为30年，选用等额本息的还款方式。购房第一年税前收入为24万元，每年收入等额增加2.4万元，在30年的还款期内，利息抵税的优惠力度相当于商贷利息率打了95折。
在30年的还款期内，随着A先生收入的提升，抵免额度呈阶梯式增加，当年薪达到81.6万(月薪达到6.8万)时，最高减免4200元。在整个还款期内，因利息抵税减免的房贷利息为9.6万元，约为总房贷利息的5%。在住房公积金贷款利率不变的情况下，相当于在未抵扣利息时用4.655%的商贷利息率来购买该住宅，即享受商贷利息95折优惠。
总结一下，从每月抵扣的角度看，月收入万元的能省30元，月收入接近10万的，最多才省450元。从整个还贷周期的角度看，一个进行了组合贷的普通家庭享受的减免额度大概相当于房贷利率打95折。不管是哪个角度，房贷利息抵税能带来的优惠似乎都不大，这是为老百姓减负的重要一步，但指望这个政策去刺激楼市恐怕也是一厢情愿了。
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