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推动土地多主体供应是建立房地产长效机制的重要内容
添加日期：2018年01月17日
日前，国土资源部部长姜大明表示我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这意味着政府将不再是居住用地唯一提供者。
长期以来，中国商品住宅开发一般是国土部门将国有土地或者将集体土地征收后转为国有土地，通过招拍挂的方式向地产开发商出让。政府部门垄断了住宅用地的供应，在分税制下，财政饥渴的地方政府就有了足够的动力管住土地供应的闸门，控制土地供应的节奏，抬高土地供应的价格。
在当前中国大部分城市面临房价过高的局面下，加大住宅供应，尤其是要打消市场因为住宅用地稀缺引起的涨价预期，就必须在土地供给侧作出改变。因此，2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
姜大明部长的表态就是落实这项“多主体供应、多渠道保障”的要求，在“权属不变、符合规划”这两个前置条件下，制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，增加住房供应。因此，国土部的表态是积极落实中央经济工作会议的举措之一。
目前看，农村集体用地只能用于租赁住房的建设。有关部门已经在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
这种限制集体土地用途的做法主要是防止大量集体土地建造商品房后，冲击存量商品住宅市场，也拉低国有土地出让价格。同时，只准建设租赁房，且不准以租代售，又能避免长期存在的“小产权房”转正的尴尬。因此，这项政策是拿捏过的，仅仅可以因为土地价格较低而提高租赁回报率，激励租赁房屋的供给。
另外一个潜在的利好是，城中村开发将会降低门槛，在过去必须由政府征收与拆迁的做法，导致发生很多矛盾以及土地价格变得昂贵。现在，城中村的集体土地开发可以由村民自己决定，自己处理。避免了拆迁与征收带来的巨大麻烦。
事实上，大部分城市的确存在大量没有被国土部门征收与转化为住宅用地的国有土地，允许他们入市并不会突然改变目前市场供需的格局。首先，国有企业可以利用原国有划拨用地变更土地性质为国有居住用地，进行后续开发，但是，其开发的住房必须是保障性住房，而保障性住房一般会对购买者设置很高的门槛。一般而言，国企利用自己的土地盖房大部分是为本单位员工提供住房保障，很少有为社会低收入群体增加供给。
其次，新政允许城市内的工业用地与产业园区用地转化为住宅用地，这是一个实质性的增加商品房供应的措施。现在很多城市大量工业用地闲置但又没能转变规划性质，没有被国土部门收储。此外，一些产业园区土地规模较大但实际利用率很低，如果允许其转变土地性质，就可以为市场提供住宅用地。当然，不管是工业用地还是产业园区，在城市化大发展的十几年中，基本已经被消化掉，存在空置现象的主要是在偏远郊区，规模也不会太大，这部分的土地供应对市场也不会形成冲击。
因此，新政产生的主要增量是集体用地提供的租赁房以及国有企业为本单位员工提供的保障性住房，能够增加商品住宅的土地很少，并不会根本改变当前由国土部门垄断土地供应的大格局。
此外，国土部也表示将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但是不允许住宅基地出售给本村以外的城市人口开发。中国城市化率大幅提高，但宅基地并未缩减，相反却有增加的趋势。如果不尽快对宅基地进行确权与规范交易，这种低效率的土地利用模式将不利于中国的发展。
当前的土地政策变革主要目的是增加租赁房与保障房以缓解住房供需矛盾，降低住房上涨压力。但是，土地进入市场依然存在种种限制。目前的新政是积极的探索，我们希望更大胆的探索，有更为积极的政策出台，早日形成房地产长效机制。
长期以来，中国商品住宅开发一般是国土部门将国有土地或者将集体土地征收后转为国有土地，通过招拍挂的方式向地产开发商出让。政府部门垄断了住宅用地的供应，在分税制下，财政饥渴的地方政府就有了足够的动力管住土地供应的闸门，控制土地供应的节奏，抬高土地供应的价格。
在当前中国大部分城市面临房价过高的局面下，加大住宅供应，尤其是要打消市场因为住宅用地稀缺引起的涨价预期，就必须在土地供给侧作出改变。因此，2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
姜大明部长的表态就是落实这项“多主体供应、多渠道保障”的要求，在“权属不变、符合规划”这两个前置条件下，制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，增加住房供应。因此，国土部的表态是积极落实中央经济工作会议的举措之一。
目前看，农村集体用地只能用于租赁住房的建设。有关部门已经在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
这种限制集体土地用途的做法主要是防止大量集体土地建造商品房后，冲击存量商品住宅市场，也拉低国有土地出让价格。同时，只准建设租赁房，且不准以租代售，又能避免长期存在的“小产权房”转正的尴尬。因此，这项政策是拿捏过的，仅仅可以因为土地价格较低而提高租赁回报率，激励租赁房屋的供给。
另外一个潜在的利好是，城中村开发将会降低门槛，在过去必须由政府征收与拆迁的做法，导致发生很多矛盾以及土地价格变得昂贵。现在，城中村的集体土地开发可以由村民自己决定，自己处理。避免了拆迁与征收带来的巨大麻烦。
事实上，大部分城市的确存在大量没有被国土部门征收与转化为住宅用地的国有土地，允许他们入市并不会突然改变目前市场供需的格局。首先，国有企业可以利用原国有划拨用地变更土地性质为国有居住用地，进行后续开发，但是，其开发的住房必须是保障性住房，而保障性住房一般会对购买者设置很高的门槛。一般而言，国企利用自己的土地盖房大部分是为本单位员工提供住房保障，很少有为社会低收入群体增加供给。
其次，新政允许城市内的工业用地与产业园区用地转化为住宅用地，这是一个实质性的增加商品房供应的措施。现在很多城市大量工业用地闲置但又没能转变规划性质，没有被国土部门收储。此外，一些产业园区土地规模较大但实际利用率很低，如果允许其转变土地性质，就可以为市场提供住宅用地。当然，不管是工业用地还是产业园区，在城市化大发展的十几年中，基本已经被消化掉，存在空置现象的主要是在偏远郊区，规模也不会太大，这部分的土地供应对市场也不会形成冲击。
因此，新政产生的主要增量是集体用地提供的租赁房以及国有企业为本单位员工提供的保障性住房，能够增加商品住宅的土地很少，并不会根本改变当前由国土部门垄断土地供应的大格局。
此外，国土部也表示将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但是不允许住宅基地出售给本村以外的城市人口开发。中国城市化率大幅提高，但宅基地并未缩减，相反却有增加的趋势。如果不尽快对宅基地进行确权与规范交易，这种低效率的土地利用模式将不利于中国的发展。
当前的土地政策变革主要目的是增加租赁房与保障房以缓解住房供需矛盾，降低住房上涨压力。但是，土地进入市场依然存在种种限制。目前的新政是积极的探索，我们希望更大胆的探索，有更为积极的政策出台，早日形成房地产长效机制。
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