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从“供给侧”看房地产“营改增”
添加日期：2016年03月23日
内容摘要：营改增作为“结构性减税”的重要抓手，在推进行业“供给侧”改革上的影响远不止“去库存”。
营改增重头戏发力。继《政府工作报告》提出营改增试点“扩围”的三项原则后，3月18日国务院常务会议部署试点工作开展。在近日召开的中国发展高层论坛上，财政部部长楼继伟表示，目前税收信息、基础信息、档案迁移工作都已开始，确保营改增在5月1日全面实施。
目前，房地产、建筑业、金融业、生活服务业等四大行业是营业税的主体，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比重约80%，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍，同时也是营改增的最主要的行业和营改增的“最后一公里”。
事实上，营改增扩围到房地产，在具体实施上难度比较大。首先，从其他行业试点实践来看，能否取得增值税专用发票，抵扣进项税是关键。目前，全国13.6万家开发商中，90%的是中小企业。为了降低成本，建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”，无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次，土地出让属于政府行为，暂时还无法开具增值税专用发票。但是，敏感性分析测算显示，若“占大头”的土地成本不纳入抵扣范围，开发商税负将增加20%以上。
此外，成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长，2-3年是常态，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二级联动的开发项目（土地开发+房产开发）的周期更长。因此，在试点初期，收入对应的成本早已支出，历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时，建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目，成本支出与收入很难一一对应，抵扣确认非常复杂。
针对抵扣困难或导致税负不减反增，决策层指出要做好全面推开这项改革的“制度设计”。这意味着，建筑和安装成本或可探索定额抵扣，土地成本或允许开发商将财政部门监制的土地专用收据作为抵扣凭证，由此可见管理层推动营改增的决心。笔者认为，营改增扩围到最后攻坚的四个行业，特别是占大头的房地产业，触发因素就是楼市“供给侧”改革。
在楼市“去库存”上，“降成本”（降房价）、“补短板”（户籍改革）等“供给侧”改革受期待，尤其是将“去库存”与新型城镇化结合起来。2015年中央经济工作会议部署“去库存”时，强调以降房价来适应新市民需求，但目前三、四线城市房价已接近土地、建安、融资在内的成本价，开发商降价空间有限。目前，最大头的土地及税费占房价30%-50%，而土地出让一直坚持市场化的“招拍挂”模式。于是，税费让利才能为降价腾出空间。
当然，营改增作为“结构性减税”的重要抓手，在推进行业“供给侧”改革上的影响远不止“去库存”。目前，第三产业增加值占GDP的比重超过50%，但体量弱小无法冲抵制造业下滑的影响，且房租、人工等成本侵蚀利润明显。此次房地产营改增的一个“看点”，就是将不动产纳入增值税抵扣链条。这意味着，占服务行业抵扣近60%的购进、自建不动产将完全被抵扣，这对于降低服务业成本、鼓励个人创新创业来说是重要的一招。
同时，房地产营改增对行业来说是脱胎换骨的革新。首先，不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营；再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修+家具”，有利于减少建筑垃圾；最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。
营改增利好商业办公市场。因为，开发商可以将税负转嫁给购置者（一般是企业），而购置者也可以将商业办公购置税作为进项增值税申请抵扣。就区域来看，一线及二线重点城市，土地成本、建安成本较高，也易于获得增值税专用发票，故营改增对这些城市的楼市更加利好。就产品来看，营改增利好大户型住宅，大户型住宅土地价值较高、装修成本大，抵扣较多，这就有利于改善型需求和三、四线城市“去库存”。
营改增重头戏发力。继《政府工作报告》提出营改增试点“扩围”的三项原则后，3月18日国务院常务会议部署试点工作开展。在近日召开的中国发展高层论坛上，财政部部长楼继伟表示，目前税收信息、基础信息、档案迁移工作都已开始，确保营改增在5月1日全面实施。
目前，房地产、建筑业、金融业、生活服务业等四大行业是营业税的主体，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比重约80%，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍，同时也是营改增的最主要的行业和营改增的“最后一公里”。
事实上，营改增扩围到房地产，在具体实施上难度比较大。首先，从其他行业试点实践来看，能否取得增值税专用发票，抵扣进项税是关键。目前，全国13.6万家开发商中，90%的是中小企业。为了降低成本，建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”，无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次，土地出让属于政府行为，暂时还无法开具增值税专用发票。但是，敏感性分析测算显示，若“占大头”的土地成本不纳入抵扣范围，开发商税负将增加20%以上。
此外，成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长，2-3年是常态，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二级联动的开发项目（土地开发+房产开发）的周期更长。因此，在试点初期，收入对应的成本早已支出，历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时，建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目，成本支出与收入很难一一对应，抵扣确认非常复杂。
针对抵扣困难或导致税负不减反增，决策层指出要做好全面推开这项改革的“制度设计”。这意味着，建筑和安装成本或可探索定额抵扣，土地成本或允许开发商将财政部门监制的土地专用收据作为抵扣凭证，由此可见管理层推动营改增的决心。笔者认为，营改增扩围到最后攻坚的四个行业，特别是占大头的房地产业，触发因素就是楼市“供给侧”改革。
在楼市“去库存”上，“降成本”（降房价）、“补短板”（户籍改革）等“供给侧”改革受期待，尤其是将“去库存”与新型城镇化结合起来。2015年中央经济工作会议部署“去库存”时，强调以降房价来适应新市民需求，但目前三、四线城市房价已接近土地、建安、融资在内的成本价，开发商降价空间有限。目前，最大头的土地及税费占房价30%-50%，而土地出让一直坚持市场化的“招拍挂”模式。于是，税费让利才能为降价腾出空间。
当然，营改增作为“结构性减税”的重要抓手，在推进行业“供给侧”改革上的影响远不止“去库存”。目前，第三产业增加值占GDP的比重超过50%，但体量弱小无法冲抵制造业下滑的影响，且房租、人工等成本侵蚀利润明显。此次房地产营改增的一个“看点”，就是将不动产纳入增值税抵扣链条。这意味着，占服务行业抵扣近60%的购进、自建不动产将完全被抵扣，这对于降低服务业成本、鼓励个人创新创业来说是重要的一招。
同时，房地产营改增对行业来说是脱胎换骨的革新。首先，不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营；再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修+家具”，有利于减少建筑垃圾；最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。
营改增利好商业办公市场。因为，开发商可以将税负转嫁给购置者（一般是企业），而购置者也可以将商业办公购置税作为进项增值税申请抵扣。就区域来看，一线及二线重点城市，土地成本、建安成本较高，也易于获得增值税专用发票，故营改增对这些城市的楼市更加利好。就产品来看，营改增利好大户型住宅，大户型住宅土地价值较高、装修成本大，抵扣较多，这就有利于改善型需求和三、四线城市“去库存”。
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